Het coalitieakkoord door de bril van woningcorporaties: aan de slag!

In het nieuwe coalitieakkoord Aan de slag krijgt wonen expliciet aandacht. Voor u als woningcorporatie hebben diverse maatregelen uit dit akkoord rechtstreeks effect op uw financiële speelruimte en manier van werken. Hieronder zetten we de relevante onderdelen en consequenties voor u op een rij, inclusief concrete aandachtspunten om mee aan de slag te gaan. 

Kernpunten uit het akkoord:

• Er komt meer nadruk te liggen op betaalbare koopwoningen. In de nieuwe woondeals blijft een aandeel van 30% sociale woningen het uitgangspunt. Aan de eis dat 2/3 van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, is toegevoegd dat minimaal 25% van die betaalbare nieuwbouw koop is. Dat betekent dat de beschikbare ruimte voor middenhuur feitelijk beperkt is tot maximaal 11,7%.

• De investeringscapaciteit voor corporaties gaat omhoog door een fiscale maatregel in de vennootschapsbelasting: taakstellend komt vanaf 2028 €250 mln per jaar beschikbaar, oplopend naar €325 mln structureel per jaar in 2032.

• Om doorstroom te bevorderen komen er jaarlijkse inkomenstoetsen (passende huur) en een vermogenstoets voor nieuwe instroom in de sociale huursector. Ook komen er afspraken over het toepassen van passende huurstijgingen.

• De procedures om als corporatie woningen te verkopen worden makkelijker. Zo krijgt u meer financiële armslag om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

• De coalitie zet door met de Nationale Prestatieafspraken (NPA) en wil corporaties meer ruimte geven om projecten op te pakken die de markt laat liggen. Een mogelijk instrument hiervoor is het verruimen van niet-DAEB-activiteiten.

• Energielabels C en D moeten per 2040 verdwijnen, als aanvulling op de wettelijke uitfasering van labels E, F en G per 2029.

Aandachtspunten onder voorbehoud: bestuurlijke onzekerheid

Hieronder vertalen we de kernpunten uit het akkoord naar concrete aandachtspunten. Het is belangrijk om hierbij te realiseren dat dit onder voorbehoud is. Het akkoord maakt beleidsrichtingen duidelijk, maar de daadwerkelijke uitvoering en uitwerking – en de politieke verantwoordelijkheid – hangen nog af van de samenstelling van het kabinet en de bewindspersonen. 

Directe financiële impact: méér ruimte, maar niet genoeg — en niet meteen

Het akkoord biedt meer financiële ruimte voor u als corporatie, vooral door een faciliteit in de vennootschapsbelasting. Dat is positief maar dubbel: de maatregel is pas vanaf 2028 effectief en de bedragen (€250–€325 mln per jaar) zijn met het oog op de huidige meerjarige tekorten beperkt als structurele oplossing.

Die relatieve krapte is vooral scherp omdat recente openbare cijfers laten zien dat corporaties aanzienlijke extra middelen nodig hebben om de NPA-ambities te halen. Kamerbrieven en bijbehorende rapporten noemen een tekort van €19,4 miljard als gevolg van hogere rente- en onderhoudslasten. Daar komt bij dat ook gemeenten weinig perspectief hebben op nieuwe middelen en corporaties dus moeilijk kunnen compenseren. Zonder aanvullende maatregelen kan dit betekenen dat de corporaties een deel van de NPA-opgaven niet kunnen uitvoeren.

Meer aandacht voor beter benutten van de bestaande voorraad

Een belangrijk – en soms onderbelicht – thema is het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Het coalitieakkoord zet nadrukkelijk in op doorstroming en dat raakt direct aan uw kerntaak als corporatie. In het coalitieakkoord is vastgelegd dat er een jaarlijkse vereenvoudigingswet komt die onder meer gericht is op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Denk aan optoppen, splitsen en transformeren, maar ook woningdelen, hospitaverhuur en mantelzorgwoningen. Daarbij zet de coalitie in op een forse uitbreiding van vergunningsvrije mogelijkheden en een inperking van de beleidsruimte van gemeenten.

Hier liggen kansen:

• Gerichter inzetten van woningdelen, hospitaverhuur en woningaanpassing, vooral in gebieden met grote druk op de voorraad.

• Selectieve verkoop van woningen die niet langer strategisch passen binnen de volkshuisvestelijke opgave, waarbij de opbrengsten aantoonbaar terugvloeien naar nieuwbouw of kwaliteitsverbetering.

• Slimmer omgaan met leegstand en mutatieprocessen, zodat woningen sneller weer beschikbaar komen.

Verduurzaming: focus verschuift van aantallen naar kwaliteit

Corporaties hebben de afgelopen jaren grote stappen gezet in verduurzaming. Het aantal woningen met energielabel E, F of G is sinds 2022 bijna gehalveerd, maar de resterende opgave wordt complexer en duurder. Het coalitieakkoord bevestigt de langetermijnambitie om ook C- en D-labels uit te faseren, maar de Autoriteit woningcorporaties (Aw) waarschuwt terecht dat dit hierop nog een scherpe check moet komen wat realistisch en verantwoord is.

De komende jaren vraagt dit om:

• Betere onderbouwing van onderhouds- en verduurzamingsbegrotingen, inclusief inzicht in toekomstige kostenontwikkelingen.

• Meer prioritering op woningen met de hoogste energielasten. De vraag is of u als corporatie vooral op de moeilijk te verduurzamen woningen moet inzetten of – als de EFG-labels er eenmaal uit zijn – op de woningen die het makkelijkst heel goed te krijgen zijn. Dus niet per se voorrang voor de slechtste labels maar voor de makkelijkst renoveerbare woningen.

• Nauwe afstemming met gemeenten en netbeheerders over planning, betaalbaarheid en uitvoerbaarheid.

• Gezamenlijke meerjarige uitvoeringsprogramma’s die ambities, fasering en randvoorwaarden expliciet vastleggen. Niet alleen wat wel gebeurt, maar ook wat blijft liggen als capaciteit of middelen ontbreken.

• Een snelle start met slim prioriteren van woningen op basis van energielabel, energielasten én technische uitvoerbaarheid, zodat de eerste projecten snel resultaat laten zien. Behoud flexibiliteit en maak gebruik van subsidies, zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE).

Woningbouw botst met oplossen netcongestie en economische ruimte

Het coalitieakkoord onderschrijft dat woningbouw steeds vaker botst met andere ruimtelijke opgaven, met name het oplossen van netcongestie en de ruimtebehoefte van bedrijven. Beperkte capaciteit op het elektriciteitsnet en het belang van economisch functioneren kunnen het tempo en de locatie van woningbouw beperken. Dit vraagt om scherpere keuzes en betere samenhang tussen wonen, energie en economie.

Conclusie

Het coalitieakkoord Aan de slag zet een eerste stap in het versterken van de positie van woningcorporaties, maar lost de fundamentele spanning tussen maatschappelijke opgaven en beschikbare middelen niet op. De komende jaren zullen corporaties samen met Rijk en gemeenten scherper moeten kiezen. Niet alleen door te kijken naar meer geld, maar ook door de bestaande voorraad beter te benutten, slechte energielabels versneld uit te faseren en de doorstroming te verbeteren. 

Bij BMC zien we dat juist op dit snijvlak van beleid, uitvoering en vastgoedstrategie de grootste winst te behalen is. Tegelijk moet u juist hier de lastigste keuzes maken. Hier komt bij dat gemeenten net zo goed te maken krijgen met krappe begrotingen en uitvoeringskracht, zo blijkt uit de analyse van managing consultant Erwin Ormel. Dit maakt het extra belangrijk om de complexe puzzel te leggen in nauwe lokale samenwerking.

Meer informatie? 

Wilt u meer weten over deze analyse of hoe wij woningcorporaties adviseren bij hun toekomstplanning? Neem voor een vrijblijvend gesprek contact op met Luiten Plekker, partner toekomstbestendige woningcorporaties