Van ambitie naar aanpak: Oldenzaal aan de slag met beter benutten

De druk op de woningmarkt is hoog, ook in Oldenzaal. Bouwruimte is er bovendien schaars, waardoor de doorstroming stokt. Woningcorporatie WBO Wonen en de gemeente Oldenzaal zochten daarom naar alternatieve oplossingen, en vroeg ons: is er winst te behalen met het delen van de bestaande woningen? Met de BMC Beter benutten scan brachten we in kaart welke vormen van woningdelen kansrijk zijn én wat ze opleveren voor Oldenzaal. 

Antwoord op de roep om woningdelen

De gemeenteraad van Oldenzaal vroeg het college van burgemeesters en wethouders om meer aandacht voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Een logische en noodzakelijke stap, gezien de wens om het inwonertal te laten groeien van circa 32.000 tot 40.000, met meer woonplekken voor kleine huishoudens. (Samen)wonen moet voor alle groepen in de gemeente Oldenzaal mogelijk worden, is de ambitie. De woningcorporatie WBO Wonen is als partner betrokken om die wens concreet te maken.

Mede omdat de bouwruimte in Oldenzaal beperkt is, vormt woningdelen een belangrijk middel om die gebalanceerde en toekomstbestendige woningvoorraad te realiseren. Gemeente Oldenzaal en WBO Wonen gaven ons daarom samen de opdracht om geschikte manieren van woningdelen in kaart te brengen. Met oog voor het potentiële aantal extra woonruimten, de effecten op juridisch en financieel vlak en de benodigde inspanningen om woonruimte te realiseren.

Beter benutten scan brengt opties in beeld

Met de Beter benutten scan brachten we eerst de lokale opgaven, ambities en regels in beeld. Hieruit bleek dat de huidige juridisch-planologische ruimte voor woningdelen in Oldenzaalse bestemmingsplannen beperkt is tot één huishouden. Inwonen mag, maar daarvoor is wel een omgevingsvergunning nodig. Als die vergunning is verleend, mogen er twee huishoudens in één woning wonen. Woningdelen met twee huishoudens is dus mogelijk. Maar omdat ruim 70% van de woningen in Oldenzaal groter is dan 100 m2, zien we ook veel potentie om woningen te delen met méér dan twee huishoudens. 

Op basis van gemiddelde oppervlakten en andere lokale gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen maakten we inzichtelijk welke woningen geschikt zouden zijn voor de vier verschillende woningdeelvarianten: inwonen (inclusief hospitaverhuur), woningdelen (inclusief friendscontracten), zachte splitsing, harde splitsing (bouwkundig en juridisch). Op de website van Platform31 staat meer informatie over deze varianten.

Met landelijke cijfers over de bereidheid van inwoners tot woningdelen en -splitsen, konden we daarna een realistischere inschatting maken van de woonruimte die langs deze weg te creëren is. Niet met als doel om dat aantal te realiseren, maar als eyeopener hoeveel er mogelijk is, vaak al met beperkte inspanning.

Voorkeur voor laagdrempelige varianten 

Ons onderzoek liet zien dat er in Oldenzaal veel opties zijn om woonruimte te creëren, ook zonder grote verbouwingen of hoge kosten. Denk aan vormen van inwonen en woningdelen, zoals hospitaverhuur en friendscontracten. Deze varianten dragen ook bij aan het oplossen van maatschappelijke opgaven als vereenzaming. Deze woningdeelvarianten zijn relatief sneller en goedkoper te realiseren dan varianten die om een (ingrijpende) verbouwing vragen. Voor de korte termijn geven de gemeente en WBO Wonen daar dan ook de voorkeur aan. Toch zien ze ook kansen voor woningsplitsing. Financiële haalbaarheid is daarbij wel van belang.

Informeren en experimenteren

Bestaande woningen beter benutten begint vaak met iets simpels: goede informatie. Veel mensen weten bijvoorbeeld niet dat je een vergunning kunt aanvragen om met twee huishoudens in één woning te wonen. Dat biedt kansen voor verschillende vormen van samenwonen, zoals hospitaverhuur of zachte splitsing, vooral als er geen aparte voordeur of zelfstandige woonruimte nodig is. Toch communiceren gemeente en woningbouwvereniging hier niet over. Zonde, want duidelijke uitleg kan echt al verschil maken. Het is een makkelijke eerste stap om woningen slimmer te gebruiken.

Voor woningdeelvarianten die juridisch gezien nog niet mogelijk zijn of die strijdig zijn met lokaal beleid, zoals friendscontracten en kamergewijze verhuur met drie of meer bewoners, adviseerden we om te beginnen met kleinschalige pilots en zonodig gebruik te maken van een experimenteerbepaling. Hiermee mag je tijdelijk van regelgeving afwijken om de effectiviteit van nieuw beleid in de praktijk uit te proberen. Zo kun je onderzoeken of een woningdeelvariant echt iets toevoegt.

Van theoretische potentie naar concrete woonruimte

Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad is niet dé oplossing voor het woningtekort. Maar het biedt wel een slimme, snelle en duurzame manier om iets te doen aan de enorme vraag naar woonruimte. De resultaten van de BMC Beter benutten scan laten zien dat er in Oldenzaal volop kansen liggen. Ze geven WBO Wonen en de gemeente Oldenzaal de nodige munitie om met vormen als hospitaverhuur en friendscontracten aan de slag te gaan. 

Andere gemeenten en woningcorporaties kunnen hier natuurlijk ook stappen mee zetten. Ons advies: laat inwoners en woningzoekenden zien wat er nu al mogelijk is. En onderzoek met kleine experimenten wat werkt, zodat je kunt doorgroeien naar grotere oplossingen.

Wilt u ook weten welk potentieel er in uw lokale woningvoorraad schuilt, en hoe u de drempels voor woningdelen verlaagt? Neem dan contact op met Luiten Plekker (Partner Toekomstbestendige Woningcorporaties) of Nadia Hummel (Senior Adviseur Beter Benutten). Zij denken graag met u mee.