29 sep 2022

Versneld woningen realiseren met PMC’s

Het vinden van een betaalbare woning is moeilijker dan ooit. Veel partijen, niet in de laatste plaats woningcorporaties, zetten alles op alles om versneld extra betaalbare woningen beschikbaar te krijgen voor de vele woningzoekenden. Eén van de manieren die aan die versnelling kunnen bijdragen is het inkopen van woningen. Zogeheten PMC’s kunnen dit proces makkelijker maken. BMC kan hierbij helpen.

Normaal gesproken realiseren woningcorporaties nieuwe woningen in verschillende fases, in afstemming met aannemers. Het voordeel van deze manier van werken is dat de corporatie de regie heeft en tussentijdse wijzigingen kan aanbrengen. Bij de realisatie van maatwerkwoningen voor speciale doelgroepen heeft deze manier van werken vanwege de flexibiliteit meerwaarde, ze is echter omslachtig en tijdrovend. 

Veel woningen die corporaties (willen) realiseren zijn min of meer standaard. Bouwers spelen op deze behoefte aan standaardwoningen in door conceptwoningen aan te bieden die snel te bouwen zijn. Doordat ze snel en op grote schaal kunnen worden gerealiseerd zijn de kosten lager en ligt het bouwtempo hoger. Er is echter minder ruimte voor maatwerk en tussentijdse wijzigingen zijn niet mogelijk. Dat maakt het noodzakelijk om vooraf een match te maken tussen vraag en aanbod. Vergelijk het met de aankoop van een auto: tijdens de productie zijn afwijkende wensen niet mogelijk, daarom maak je vooraf de keuze op basis van de kenmerken die voor jou belangrijk zijn. Hoe groot moet de auto zijn? Wat mag hij kosten? Elektrisch of niet? Etc.

Maatwerk en snelheid

Een Product-Marktcombinaties model (PMC-model) kan helpen om vraag en aanbod te matchen. Omdat niet iedereen helder heeft wat een PMC is en waarom dit een oplossing kan zijn voor corporaties om de realisatie van woningen te versnellen, eerst wat tekst en uitleg. PMC’s zijn afkomstig uit het vakgebied van de marketing. Ze geven inzicht in de positionering en de kenmerken van een product op de markt van vraag en aanbod. PMC’s maken dat de klant (corporatie) en de leverancier (aannemer) de kenmerken en de toegevoegde waarde van het product (woning) helder hebben. Dit model is ook toe te passen op de inkoop van woningen. Het past goed bij het Aedes Inkoopgroeimodel en bij de Woonstandaard, waarbij een toenemend aantal bouwers van conceptwoningen aangesloten is. 

Matchen van vraag en product

Hoe ziet het matchen van vraag en aanbod met een PMC-model eruit voor woningcorporaties? Met een uitvraag geeft de woningcorporatie aan welk woningtype (product) gebouwd moet worden, tegen welke kosten, voor welke doelgroep en huurklasse de woning is bedoeld en welk rendement op de investering vereist is. Zo’n uitvraag gaat verder dan een programma van eisen. Vooraf moet volstrekt duidelijk zijn dat het eindproduct geschikt is voor de beoogde doelgroep en dat het voldoet aan alle technische en financiële eisen; het product moet beantwoorden aan de vraag. Er is immers − zoals bij het traditionele gefaseerd bouwproces wel het geval is − geen mogelijkheid om tussentijds aanpassingen te doen aan het ontwerp, de kwaliteit en de kosten. 

Klantvraag

Vanwege de gereguleerde woningtoewijzing wordt de klantvraag voornamelijk bepaald door het inkomen van de toekomstige bewoner(s). De tweede bepalende factor is de grootte en het type huishouden. De technische kwaliteit is bijna geheel genormeerd door het Bouwbesluit en vormt voor de PMC geen onderscheidend aspect. De klantvraag is daarmee gedefinieerd als inkomen en de grootte van het huishouden.

Product

Grofweg bestaan er twee typen woningen: de eengezinswoning en de meergezinswoning (appartement). Dit woningtype maakt voor het voldoen aan de huisvestingsvraag geen verschil; bij de projectontwikkeling is het woningtype een gegeven vanuit de stedenbouwkundige context en de woningbehoefte van de beoogde doelgroep. Naast het type woning varieert de woning in grootte, uitgedrukt in gebruiksoppervlakte. Aan de productkant is de PMC daarmee een product van het woningtype en de grootte van de woning.

Positionering

Hoe worden de PMC’s samengesteld vanuit de aanbodkant (woningtype) en de vraagkant (huishouden)? Voor een middelgrote woningcorporatie maakte BMC samen met de corporatie een overzicht van relevante PMC’s. Op basis van het programma van de corporatie en eerder uitgevoerde projecten kwamen we uit op 7 relevante PMC’s. In het onderstaande schema zijn de PMC’s verdeeld naar woningtype; eengezinswoning (EGW), meergezinswoning (MGW) en de grootte van het huishouden in personen (pp).

PMC's tabel

Om ook de inkomens van de doelgroep te betrekken is het bovenstaande overzicht hieronder verder uitgewerkt en aangevuld. In dit overzicht is ook de exploitatie door de corporatie aangegeven: een sociale exploitatie voor lagere inkomens en een vrije-sectorexploitatie voor de hogere inkomens. De aangegeven bedragen zijn indicatief.

7 PMC’s naar exploitatie

PMC's exploitatie tabel

Toepassing

Het werken met PMC’s in de nieuwbouw voor woningcorporaties in de sociale en vrije secor leidt in dit voorbeeld tot 14 verschillende PMC’s. Bijvoorbeeld een klein appartement bestemd voor senioren in het DAEB-segment noemen we ‘PMC 5-DAEB’. Deze PMC’s zijn bij de woningcorporatie te gebruiken door de afdeling strategie bij de uitwerking van het portefeuilleplan, de afdeling financiën bij de opstelling van de meerjarenbegroting en de afdeling nieuwbouw voor de projectbegroting en de fasedocumenten. De bouwers kunnen hun aanbieding baseren op de PMC-specificaties, aangevuld met het standaard programma van eisen. We raden aan om de PMC’s op te nemen in de planning & controlcyclus en het investeringsstatuut jaarlijks te actualiseren op basis van uitgevoerde projecten en eventuele prijsstijgingen. 

De mogelijkheden van PMC’s 

Het bovenstaande voorbeeld geeft overzichtelijk weer wat de meerwaarde van het gebruik van PMC’s kan zijn voor corporaties. En het maakt inzichtelijk hoe deze PMC’s in de praktijk werken. De standaardisatie van dit proces in een PMC-model zorgt voor een heldere match tussen de vraag van een corporatie en het aanbod van een bouwer. Zo ontstaat een gezamenlijke taal die de afstemming over de kenmerken en inkoop van te realiseren woningen vooraf mogelijk maakt. Dit komt niet alleen de helderheid ten goede maar ook de realisatiesnelheid van de geplande woningen. 

Wat kan BMC voor u betekenen als het gaat om PMC’s?

BMC kan voor corporaties een eigen set van PMC’s ontwikkelen. Op basis van de projectevaluaties van de woningcorporatie maken we een conceptindeling met woningtypen en functionele specificaties. Die vullen we op basis van het Handboek Marktwaardering aan met gegevens over kosten, berekeningen van de beleidswaarde en het rendement. De concept-PMC’s die zo ontstaan valideren we aan de hand van externe bronnen en eerder uitgevoerde projecten. We stemmen de resultaten af in een werkgroep met afgevaardigden van de afdelingen Finance, Projecten en Strategie. Na afronding leveren we het resultaat op aan het bestuur. Bij een akkoord gaan we over tot implementatie en communicatie daarover. 

Over BMC Wonen & Woningcorporaties

Waarom BMC? BMC is thuis in alle woonvraagstukken. We kennen de corporatiesector van binnenuit, in verschillende rollen werken we aan alle vraagstukken die er spelen. Daardoor weten we hoe een woningcorporatie werkt, overzien we het hele plaatje en kunnen we praktijk- en resultaatgericht aansluiten bij uw behoefte. Daarbij heeft BMC ook kennis en expertise van belangrijke stakeholders zoals de overheid. We weten ook wat daar speelt en nemen dit mee in onze advisering én in praktische uitvoering. Vanuit BMC krijgt u één vast aanspreekpunt. Op de achtergrond benutten we de aanwezige kennis (vastgoed, governance en compliance, bewonerscommunicatie, etc.) die vereist is in elke fase van het proces. Neem contact met ons op voor de mogelijkheden. 

Peter Meeuwis managing consultant Wonen en Woningcorporaties 0620017197
OPLOSSING WONEN-EN-WONINGCORPORATIES WONINGCORPORATIES BETAALBARE-WONINGEN

Gerelateerde artikelen